61637_920

کد خبر : 111236

تاریخ انتشار : ۹:۰۸ ب.ظ - دوشنبه ۱۳۹۵/۰۳/۱۰

بررسی جزییات پدیده اجاره و اجاره‌نشینی در تهران روزگار قاجار

حکایت ضعیفه اجاره‌نشین!

«دیشب مشهدی حسین بقال، به رییس محله اظهار می‌دارد که ضعیفه‌ای در خانه من اجاره‌نشین بود، هشت هزار از بابت کرایه خانه باید بدهد. امروز بدون اطلاع از خانه من رفته است و اسباب خود را برده. رییس محله فرستاد تحقیقات کرده قرار میانه آن‌ها می‌دهد که بقال رضایت نموده، می‌رود».

به گزارش گفتمان، «اگر بسوابق روحی و اخلاقی مردم آن زمان رجوع شود خواهیم دید که اگر نیمی از جمعیت فاقد خانه شخصی بوده‌اند، نه بجهت عدم استطاعت تهیه آن و بلکه از جهت فراوانی خانه و اطاق اجاره‌ای بوده و نیمی از آن نصفه که خانه‌بدوشی و (درویش هر کجا که شب آید سرای اوست) را ترجیح می‌داده‌اند، چه تهیه مسکن برای هر کس بهمان اندازه سهل و آسان بوده که کسی بخواهد جهت خود تهیه کفش و لباس بکند».

حکایت ضعیفه اجاره‌نشین!

روایت جعفر شهری در کتاب «تاریخ اجتماعی تهران در قرن سیزدهم» به یک پدیده اجتماعی در میان ایرانیان به روزگار قاجار اشاره دارد.

او با تکیه بر سرشماری سال ١٣٠١ خورشیدی تاکید می‌کند «از ارقام ١٢۴٣٠٠ نفر که در خانه‌های شخصی ساکن بوده و ٧٢٠٠٠ نفر که اجاره‌نشین بوده‌اند معلوم می‌شود که کمتر از نصف جمعیت شهر را اجاره‌نشین و نصف زیادترش را صاحبخانه‌ها تشکیل می‌داده‌اند و باز این می‌رساند که برای بیش از نیمِ جمعیت شهر مسئله مسکن حل بوده و نیم کمتر آن بی‌خانه بوده‌اند».

این تاریخ نگار فرهنگ مردم تهران قدیم جایی دیگر باز اشاره می‌کند «هر کس بهر مبلغ و اجاره‌خانه یا اطاق مورد نظر خود را در هر کجای شهر که می‌خواست می‌توانست بدست آورد، بدون آنکه مانعی سر راهش باشد. نه ودیعه و وثیقه‌ای باید بپردازد و نه ضامن و سندی در میان آید و نه از جهت کثرت جمعیت و زیادی فرزند و منع و ممانعتی دیده با مشکلی روبرو باشد و کافی بود خانه‌ای یافته یا دلالی بآن راهنمائیش نماید و با صاحبخانه روبرو شده با توافق اجاره و قرار مدت آنرا در اختیار آورد».

اجاره و اجاره‌نشینی طبیعتا با رشد شهرنشینی پیوندی مستقیم دارد، از این‌رو پیشینه آن را می‌توان در گذشته‌هایی جست که شهرها گسترش یافته‌اند. مدارک و سندهایی از گذشته‌های دور اما در دست نیست که بتوان بر آن اساس وضعیت حاکم بر این پدیده را تحلیل کرد. بررسی پدیده اجاره‌نشینی و جزییات پیوسته به آن، می‌تواند گوشه‌هایی از روحیات و مناسبات زندگی اجتماعی مردمان گذشته را بازتاباند.

دکتر منصوره اتحادیه، دانش‌آموخته تاریخ در دانشگاه ادینبورگ انگلستان و مدیر نشر تاریخ ایران درباره جزییات مسایل و زندگی اجتماعی ایرانیان در روزگاران قاجار و پهلوی اول بسیار پژوهیده است.

با استاد بازنشسته دانشگاه تهران در رشته تاریخ که آثاری چون «خاطرات تاج السلطنه»، «آمار دارالخلافه تهران» و «خاطرات و اسناد حسینقلی خان نظام‌السلطنه مافی» را تالیف کرده است، درباره پدیده اجاره و اجاره‌نشینی در تهران سده سیزدهم خورشیدی، روزگار قاجار، گفت‌وگو کرده‌ایم.

سرکار خانم دکتر اتحادیه! برای بررسی جزییات مسایل مربوط به اجاره‌نشینی در روزگار گذشته به ویژه عصر قاجار آیا منابعی گسترده وجود دارد؟
اجاره‌نشینی در زمره موضوع‌هایی برشمرده می‌شود که برای بررسی آن‌ها منابعی چندان در دسترس نیست. با این وجود جست‌وجو در برخی منابع پراکنده می‌تواند یافته‌هایی در این‌باره به ما واگذارد. برخی گزارش‌های جهانگردان همچون سفرنامه ادوارد یاکوب پولاک «ایران و ایرانیان»، نخستین گزارش‌های آماری مانند آمار دارالخلافه تهران به سال ١٢۶٩ قمری، صورت مذاکرات مجلس شورای ملی به ویژه در زمان بررسی و تصویب برخی قوانین مرتبط با این حوزه،‌ گزارش‌های نظمیه و پلیس در دوره قاجار و برخی اسناد خانوادگی به ویژه اسناد حاجی رحیم اتحادیه که درباره آن‌ها کارهایی مفصل انجام داده‌ام، منابعی معتبر و سودمند برای بررسی مساله اجاره و اجاره‌نشینی در پایتخت به روزگار قاجار به شمار می‌آیند.

بر این اساس ما با چه تصویری از وضعیت کلی اجاره‌نشینی در تهران آن روزگار روبه‌رو می‌شویم؟
اجاره‌نشینی همیشه وجود داشته است، چنانکه در آمار ١٢۶٩ قمری که شمار خانه‌های تهران را داده، تعداد خانوارهایی که اجاره‌نشین بوده‌اند، آمده است. مستاجران اما به احتمال زیاد، بیش‌تر تنها یک اتاق در یک خانه اجاره می‌کرده‌اند. گاه یک خانه دارای چندین خانوار مستاجر بوده که همراه صاحب‌خانه در آن می‌زیسته‌اند. استثناهایی البته وجود داشت؛ مانند حاجی رمضان علاقبند که خانه‌اش را به میرزا محمدعلی مازندرانی اجاره داده بود. ادوارد پولاک، پزشک اروپایی مقیم تهران در روزگار ناصرالدین شاه قاجار و یکی از آموزگاران دارالفنون، خانه یک قاری را که مورد دعوا بود، در اجاره داشت. پولاک آگاهی‌هایی ارزشمند درباره محله‌های گوناگون تهران و وضع خانه‌ها و شیوه ساختمان‌ها به ما وامی‌گذارد.

خارجی‌ها بر این اساس در خرید خانه آزاد بودند. ژنرال سمینو که در خدمت دولت ایران بود، هنگام رفتن از ایران، خانه‌ای را که خریده بود به ژول ریشار یک فرانسوی دیگر سپرد تا برایش اجاره دهد یا بفروشد. آمار ١٢۶٩ قمری تعداد خانه‌هایی را که مستاجر داشته و تعداد خانوارهایی را که اجاره‌نشین یک خانه در محله‌های پنج‌گانه شهر بوده‌اند، تعیین کرده است.

بر این اساس، در محله عودلاجان ۶٣١ خانه با مستاجر بوده که ١١۵٢ خانوار اجاره‌نشین را در خود جای داده است. محله بازار ١۴٠ خانه با مستاجر داشته که ١۴٠ خانوار اجاره‌نشین در آن‌ها می‌نشسته‌اند.

محله سنگلج ۴۶١ خانه با مستاجر داشته که میزبان ٩٢۴ خانوار اجاره‌نشین بوده‌اند. محله چالمیدان نیز ٣٧٢ خانه با مستاجر داشته که ۵۶٨ خانوار اجاره‌نشین را در خود جای می‌داده است. بر اساس آماری که ارایه شده است، می‌توان دریافت در آن تاریخ ٢٠ درصد خانه‌های تهران مستاجر داشته‌اند. هر خانوار نیز معمولا بیش از یک اتاق اجاره نمی‌کرد. به عنوان نمونه در آمار اینگونه آمده است؛ خانه علی‌اکبر سقط‌فروش، ١ باب: چهار خانوار مستاجر. تعداد مستاجرها در برخی محله‌ها بسیار زیاد بود. فردی به نام غراض محمد در کوچه ترکمان‌های محله سنگلج ٢۴ خانور مستاجر داشت.

آنگونه که بررسی مدارک تاریخی نشان می‌دهد کلیمی‌ها مستاجر نداشتند. بازاری‌ها نیز کم‌تر خانه اجاره می‌دادند. همچنین در محله ارگ که مرکز زندگی اشراف، امیران و درباریان بود، پدیده اجاره‌نشینی وجود نداشت.

این وضعیت آیا در دوره‌های بعد با دگرگونی‌هایی همراه می‌شود؟
در آمار نجم‌الملک به تاریخ ١٢٨۶ قمری که جمعیت تهران ١۴٧ هزار و ٢۵۶ نفر گزارش شده است، دگرگونی‌هایی را در این زمینه می‌بینیم. در آن تاریخ ۴۵ هزار و ٣۶٩ نفر مستاجر بوده و ۵/٣٣ درصد خانه‌ها مستاجر داشته‌اند که نشان می‌دهد در فاصله این دو آمار وضع مسکن در پایتخت بدتر شده است. دیگر  دگرگونی‌ها در این زمینه بدینگونه است؛ محله بازار که بازرگانان و کاسبان را در خود جای می‌داد و پدیده اجاره‌نشینی در آن پیش‌تر کم بود، اکنون مستاجرانی بیش‌تر را در خود داشت. همچنین محله ارگ نیز با دگرگونی‌هایی در این حوزه روبه‌رو شده بود.

منابع آیا از جزییات روابط میان موجر و مستاجر آگاهی می‌دهند؟
برخی زمان‌ها بی‌تردید میان مستاجر و موجر اختلاف‌هایی رخ می‌داد. پولاک در این‌باره روایت کرده است که هرگاه کسی مدتی دراز در خانه‌ای بنشیند، بیرون راندنش مشکل می‌شود. به همین دلیل موجر از تنظیم قرارداد درازمدت می‌پرهیزد. همچنین می‌افزاید در صورت دعوا، دو طرف می‌کوشند خانه را اشغال کنند. گزارش‌های پلیس تهران یکی از منابع درباره دعوای مالک و مستاجر به شمار می‌آید. بر این اساس به ۵٢ مورد دعوای مالک و مستاجر اشاره شده است. تخلیه نکردن ملک پس از انقضای مدت اجاره یا نپرداختن اجاره‌خانه، موضوع بیش‌تر دعواها را تشکیل می‌داده است. همچنین در این گزارش‌ها تاکید شده است که در بیش‌تر موارد رییس پلیس محله دو طرف قرارداد را آشتی داده، مساله را حل می‌کرد.

یکی از این دعواها بدین شرح است «محمدتقی بیگ، نوکر جناب اعتضادالملک، خانه‌ای را که حسن نام ارّه‌کش مستاجر بوده، اجاره نموده، منزل کرده است. دیروز زن حسن می‌رود که بعضی خرده اسباب خود را از آن‌جا ببرد، مشارالیه با زنش بهانه‌جویی کرده، ضعیفه را کتک می‌زنند. به رییس محله شاکی می‌شوند، رییس محله خود در گردش بود. به درب خانه رفته، محمدتقی بیگ پنهان شد. مراتب را به جناب معزی‌الیه اطلاع می‌دهند که رفع تظلم ضعیفه را بکنند‌».

در گزارش دیگر به تاریخ ٢٩ ذی‌قعده ١٣٠٣ قمری از محله بازار چنین آمده است «دیشب مشهدی حسین بقال، به رییس محله اظهار می‌دارد که ضعیفه‌ای در خانه من اجاره‌نشین بود، هشت هزار از بابت کرایه خانه باید بدهد. امروز بدون اطلاع از خانه من رفته است و اسباب خود را برده. رییس محله فرستاد تحقیقات کرده قرار میانه آن‌ها می‌دهد که بقال رضایت نموده، می‌رود».

آیا جز مستاجران ایرانی، به نمونه‌هایی از مستاجران غیر ایرانی نیز در سندهای تاریخی برمی‌خوریم؟
یکی از منابعی که در زمینه اجاره‌نشینی در تهران به کمک ما می‌آید، نامه‌نگاری‌های میان میرزا حسن با میرزا حسین خان مبصرالسلطنه است. بر این اساس میرزا حسن درصدد بود خانه فرنگی‌پسند برای اجاره به فرنگی‌هایی بخرد که به تهران هجوم آورده بودند. افرادی که چنین خانه‌هایی داشتند، آن‌ها را به گونه‌ای تعمیر و بازسازی می‌کردند که پسند فرنگی‌ها باشد. به عنوان نمونه شیخ علی یکی از کارمندان سفارت انگلیس، در خانه‌ای که به مبلغ ٣٠ تومان به رییس بانک اجاره داده بود، یک سالن ساخته بود. قیمت اجاره پیرامون سفارت انگلیس برای یک خارجی ٢۵ تا ٣٠ تومان بود، در حالی که یک نفر ایرانی در محله‌ای دیگر میان ۶ تا ٧ تومان می‌پرداخت.
در آغاز به بررسی تفصیلی اسناد حاجی رحیم اتحادیه اشاره کردید. در زمینه مساله اجاره‌نشینی

آیا جزییاتی جالب توجه در میان آن‌ها به چشم می‌خورد؟
بررسی اسناد حاجی رحیم اتحادیه به ویژه اجاره‌نامه‌هایی که میان وی و مستاجران‌اش تنظیم یافته است، ما را به گونه‌ای عینی‌تر با مساله اجاره روبه‌رو می‌کند. حاجی رحیم اتحادیه نیز به پیروی از دیگر بازرگانان معتبر، از اواخر دوره حکومت ناصرالدین شاه قاجار به سرمایه‌گذاری در مستغلات روی آورد؛ به ویژه این که او در جنگ یکم جهانی و پس از آن با مشکلاتی روبه‌رو و به این سمت سوق داده شده بود. آنگونه که اجاره‌نامه‌ها نشان می‌دهد شرایط اجاره بیش‌تر به سود موجر بود. اجاره باید آغاز هر ماه پرداخت می‌شد. اگر پنج روز به تاخیر می‌افتاد موجر حق فسخ اجاره را داشت. جابه‌جایی زباله، برف‌روبی، دست‌مزد میراب و نصب شیشه و نظافت منزل برعهده مستاجر بود. بنایی و تعمیرات و نیز مالیات مستغلات اما با موجر بود. در زمان انقضای اجاره، مستاجر حق هیچ‌گونه ادعایی از نظر «آب و گل و سرقفلی و حق مسکن و غیره» نداشت و نمی‌توانست اجاره را به غیر جابه‌جا کند؛ مگر با اجازه کتبی موجر. اجاره‌نامه‌ها در محضر شرع به گونه رسمی یا در حضور یکی از علما به گونه غیر رسمی نوشته و به وسیله چند نفر شاهد مهر می‌شد.

در برخی اجاره‌نامه‌ها تورم هم در نظر گرفته می‌شد. در اجاره‌نامه حاجی نایب قناد برای یک مغازه و یک حیاط در لاله‌زار به مدت ۴ سال، از سال ١٣۴۶ قمری، قرار بر این بود که سال نخست ماهی ٨٠، سال دوم ماهی ٨۵ و سال سوم ماهی ٩٠ تومان بپردازد. بیش‌تر اجاره‌ها  یک ساله بودند و در بیش‌تر زمان‌ها همان مستاجر پیشین اجاره‌نامه را تمدید می‌کرد.

در حوزه قوانین و مقررات دوره قاجار به ویژه با تشکیل مجلس شورای ملی، آیا موضوع اجاره‌نشینی مطرح بوده است؟
در زمانه‌ای که از آن سخن می‌رانیم، مستغلات و اساس خانه‌های مسکونی مالیات نداشتند. دولت اما پس از جنبش مشروطه و جنگ با کسری عایدات روبه‌رو شد، از این‌رو به فکر افتاد از عواید مستغلات مالیات گرد آورد. دولت در رمضان ١٣٣٨ قمری لایحه مالیات مستغلات را به مجلس آورد که مساله‌ساز شد. کسی با مالیات اجاره‌بهای دکان مخالف نبود اما همه به مالیات اجاره خانه معترض بودند. از اعتراض‌هایی که به لایحه شده است، نکته‌هایی جالب درباره اجاره‌نشینی در ایران به دست می‌آید. سلیمان میرزا اسکندری، رهبر حزب دموکرات، با سیدحسن مدرس که در زمره روحانیان بود، در این زمینه هم‌رای بودند. سلیمان میرزا از فقیران و شعیفان هواداری می‌کرد و برآن بود که در لایحه از اشخاص صاحب‌خانه‌های بزرگ و باغ و بوستان صرف‌نظر شده است در صورتی که «فقران و ضعفا آن‌قدر استطاعت ندارند که خانه ملکی داشته باشند و اغلب به واسطه نداشتن استطاعت، خانه اجاره می‌کنند، و الا یک خانه ملکی می‌خرید».

سیدحسن مدرس نیز معتقد بود اگر به همه ایران بنگریم، می‌بینیم خانه اجاره‌ای تنها در تهران، مشهد و برخی بندرها وجود دارد. او تاکید می‌کرد در اصفهان، شیراز، بوشهر و برخی شهرها و قصبه‌های دیگر که دیده، خانه اجاره‌ای وجود نداشته است. وی پیشنهاد می‌کند مالیات درباره خانه‌ها را که موضوع ماده نخست لایحه بود حذف کنند و به دیگر مستغلات بپردازند زیرا «چندان وجهی عاید دولت نمی‌شد».

دفاعیات مخبر کمیسیون مالیه در دفاع از لایحه نیز نکته‌هایی مهم درباره مالکیت مردم بر خانه‌ها دارد. سردار معظم تاکید می‌کند منافع فقیران در لایحه در نظر گرفته شده است زیرا به خانه‌های مسکونی مالیات بسته نشده است. او تصریح می‌کند که بیش‌تر مردم ایران حتی فقیران صاحب خانه‌اند و مالیات بر عایدات خانه‌ها بسته شده است نه بر خانه‌های مسکونی «اگر مراجعه کنیم به تمام مملکت ایران، خواهیم دید عده کسانی که بی‌بضاعت هستند و خانه‌های مختصری از خودشان دارند، که در آن‌جا زندگی می‌کنند، چندین مرتبه زیادتر است از آن اشخاص متمولی که برای آسایش و راحتی خودشان خانه‌های بزرگ و پارک‌ها و عمارت‌های خیلی بزرگ [دارند] و اگر مالیات بر خانه‌ها بسته شود، فقرا بیش‌تر ضرر می‌خورند».

قانون مالیات مستغلات به هر روی، در سال ١٣٣٣ به تصویب مجلس شورای ملی رسید. این قانون، مالیات را بر همه مستغلات همچون دکان، مغازه، خانه‌های اجاره‌ای، انبارها، کاروان‌سراها، مهمان‌خانه‌ها، قهوه‌خانه‌ها و میدان‌ها در شهرها و قصبه‌های عمده برقرار می‌کرد. مالیات مستغلات از قرار ۵ درصد عایدات مطلق سالیانه تعیین شد. پرداخت مالیات مستغلات با مالک بود. عایدی هریک از مستغلات اگر در اجاره بود، از روی اجاره‌نامه مشخص می‌شد و اگر اجاره نرفته بود، اداره مالیه از روی ممیزی تشخیص می‌داد. نخستین قانون دولت در مساله مالک و مستاجر و تعدیل اجاره در سال ١٣١٧ خورشیدی به تصویب مجلس رسید. این مصوبه که «قانون تعدیل مال‌الاجاره» نام داشت بعدها دو بار بازنگری شد. سرانجام نخستین قانون اختصاصی روابط مالک و مستاجر در سال ١٣٣٩ خورشیدی از تصویب مجلس گذشت. دولت تا پیش از آن در مساله مالک و مستاجر دخالت نداشت.

منبع: فرادید

  • کلیه حقوق این سایت محفوظ و متعلق به گفتمان ما می باشد

    صفحه اصلی تماس با ما نقشه سایت